Individualização de água & gás: do quórum necessário à sua aprovação

Na atualidade, ao projetarem os edifícios modernos, geralmente as construtoras já preveem a possibilidade de se individualizar o consumo de água e gás por unidade autônoma. Esta individualização visa à busca de um consumo mais racional destes insumos. Contudo, para que esta individualização seja implantada, torna-se necessária a sua aprovação pelos condôminos, através de uma assembleia específica e regularmente convocada.

Surge então, uma questão que tem deixado muitas dúvidas entre os síndicos: Qual o quórum necessário para aprovar a individualização?

Em um primeiro momento, a individualização do consumo de gás e água nos condomínios pode ser vista como uma alteração na propriedade do condômino, pois, em tese, haverá uma modificação da unidade imobiliária em sua forma original, que antes previa o consumo rateado entre todos os condôminos. Conforme este entendimento, o quórum para a aprovação da individualização poderia se pautar pela alteração prevista no Artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, demandaria a concordância unânime dos condôminos, sejam adimplentes ou não.

Pois, conforme determina o dispositivo,

“.... a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Mas existe outra corrente doutrinária que defende a tese de que, para a concretização dos registros de consumo individuais, haveria uma alteração na área comum do edifício, valendo então, a regra do Artigo 1.342 do Código Civil:

“A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (...).”

Ou seja, esta impõe a anuência de dois terços dos condôminos, novamente desconsiderando-se a adimplência ou não destes.

Portanto, observando-se qualquer um dos quóruns especificados anteriormente, teríamos uma grande dificuldade na aprovação da individualização do consumo. Mas a situação atual do planeta clama por um consumo responsável, ou seja, sustentável. Dessa forma, resta evidente que a individualização trará uma maior economia destes recursos, visto que o condômino buscará equilibrar sua utilização a partir do momento em que for diretamente responsável pelo seu pagamento.

Levando-se em consideração esta imperativa necessidade de reserva dos recursos elencados, não podemos, simplesmente, nos valer dos caprichos de alguns condôminos que, por mera conveniência, não comparecem nas assembleias. Por isso, apresentamos a possibilidade de um terceiro entendimento relativo ao quórum necessário para a aprovação da individualização da água e do gás: o de que uma assembleia regularmente convocada, e com a inclusão na pauta do assunto a ser deliberado, possa, pela maioria de seus participantes, aprovar a individualização com a instalação dos medidores próprios.

Entraríamos aqui no quesito relativo às chamadas obras úteis, previstas no Inciso II do Artigo 1.341 do Código Civil. São intervenções relacionadas à benfeitoria destinada a aumentar ou facilitar o uso do bem. Neste caso, basta aprovação pela maioria dos condôminos. Certamente, caberá à administração do condomínio demonstrar as vantagens auferidas com a aprovação da individualização que, além de estimular o consumo consciente, irá conferir uma distribuição de despesas mais justa aos condôminos, notadamente, na comparação entre uma unidade ocupada por um ou dois moradores e um apartamento vizinho que acomode um casal com três filhos.

São Paulo, 5 de agosto de 2013. Autor: Paulo Caldas Paes.